Imobiliária devo usar sim ou não?

Tempo de leitura: 13 minutos

Imobiliária devo usar sim ou não?

A imobiliária não te agregará valor financeiro por isso faça você mesmo a ADMINISTRAÇÃO!

Agora vou te ensinar como fazer isso passo a passo.

Este artigo é continuação de outro CLIQUE AQUI para ver o anterior.
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Faça uma placa bem-feita rígida com letras grandes com um profissional de placas nada de escrever em cartaz com sua própria letra.

Profissionais de imobiliária não fazem cartazes certo!
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Coloque a placa em um lugar estratégico que possa ser vista de vários ângulos.

Ao invés do contato da imobiliária, coloque contato direto com o proprietário.

Está placa irá funcionar mais do que rede social mais não deixe de anunciar por meios digitais.

Divulgue entre amigos nos comércios do bairro esta forma de divulgação tende a dar retorno muito rápido de interessados para alugar.

Caso você já tenha outros inquilinos no prédio avise eles sobre o apartamento vago para locação para ver se eles podem indicar um novo inquilino.

Na maioria das vezes eles costumam indicar alguém, um parente ou um amigo.

Desta forma as chances de alugar nas primeiras semanas após colocar a placa são altas.

Entrevista com interessados a locação.

Faça uma lista de perguntas de praxe igual ou melhor que a imobiliária.
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Você está com o nome ok porque irei consultar o SPC e Serasa?

Mesmo que ele responda que está tudo ok é sua obrigação conferir.

Você tem como comprovar renda de 3 vezes o valor do aluguel.

Exemplo aluguel 500,00 R$ renda a apresentar 1.500,00 R$?

Documentos para comprovar renda declaração de imposto de renda, holerite….

Benefício de aposentadoria entre outros benefícios até mesmo extrato bancário dos últimos 3 ás 6 meses.

Se a resposta for positiva, certifique que os documentos apresentados são reais.

Facilite a vida do futuro inquilino mas não corra riscos, a imobiliária não facilita a vida de ninguém


Se a resposta for só consigo apresentar renda sobre 2 vezes o valor do aluguel.
Mais consigo pagar o aluguel sem problemas porque tenho um rendimento informal.

Peça que seja incluído outra pessoa no contrato para somar renda e alcançar o valor de 3 alugueis.

Assim dando a você investidor, mais garantia sobre o contrato.

Perguntas da entrevista continua……

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Por quanto tempo deseja morar aqui? Está pergunta a imobiliária não faz.

Se a resposta for 6 a 12 meses descarte alugar para essa pessoa porque só vai sujar o imóvel.

Se a resposta for 2 anos ou mais de prioridade para este possível inquilino, porque o contrato residencial é de 30 meses, ou seja, 2 anos e meio.

Você tem alguma pendência com a companhia de abastecimento de água e energia de outro imóvel que tenha alugado?

Se a resposta for sim, peça para ele regularizar suas pendências junto a essas companhias.

Porque ele terá que estar livre de débitos junto a essas companhias para posteriormente transferir as contas do seu imóvel para o nome dele (o inquilino).

Erros que não se pode cometer

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NUNCA deixe um inquilino entrar no imóvel sem transferir as contas de água e de energia para o nome dele. Mais à frente explicarei os motivos.

Existe imobiliária que não se preocupa com isso.

Agora você tem o necessário para avaliar se aluga ou não para este interessado.

Alugando início do processo seja você melhor que a imobiliária

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Agora que você tem as copias dos documentos do interessado já é possível fazer as pesquisas no Serasa e SPC.

Não precisa ter CNPJ para fazer estas consultas existem sites de empresas que permite você usar seu CPF para consultar CPF de terceiros.

Algumas empresas cobram por este serviço pago na hora da consulta, (porém esse valor é bem pequeno).

Brasil Consultas
Fenix Consultas

Contrato de locação.


Existem modelos prontos para você baixar e preencher.

Modelos Prontos para baixar.

Mas o correto é você reescrever o contrato e colocar suas próprias clausulas.
Exemplos:

  • Não pode criar animais de nenhuma espécie.
  • Não realizar nenhum tipo de culto religioso.
  • O imóvel é para o uso de 2 pessoas.

Nessa cláusula acima que menciona o número de pessoas deve ser especifica de acordo com a capacidade do imóvel.

Porque se não acabam por convidar mais pessoas para morar junto em um espaço físico muito pequeno tornando um tumulto.

  • Não é permitido festas e som alto.
  • Forma de pagamento.
  • Parcelamento de garantia.
  • Multa por rescisão contratual.

Garantias possíveis de serem usadas.

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Fiador.

É a opção mais comum, é uma possibilidade segura e não gera custos para você investidor e para seu futuro inquilino.

O fiador deve possuir um imóvel em seu nome e na cidade onde o imóvel será alugado.

Ele deve apresentar comprovação de renda de 3 vezes o valor do aluguel.

Em caso de inadimplência, o fiador será o responsável por arcar com as despesas se o inquilino deixar de fazer os pagamentos dos alugueis.

Seguro-fiança.

O seguro-fiança é uma opção oferecida pelas seguradoras.

O inquilino vai pagar um valor para garantir que as despesas em caso de não pagamento de aluguel.

Para você investidor é vantajoso porque você recebera logo em seguida da seguradora em caso de inadimplência.

Para o inquilino, pesa no bolso, porque ele vai pagar um valor de um aluguel a um aluguel e meio por ano e não será reembolsado.

Garantia de aluguel.

A garantia de aluguel é um valor pago adiantado usado como caução na hora de locar o imóvel.

O valor é estipulado por você investidor no contrato e poderá chegar a três meses de aluguel.

Para o inquilino é bom porque, ao término do contrato, ele pode reaver este valor, caso não exista nenhum dano no imóvel que tenha necessidade de reparo.

Mas eu peço apenas um (1) mês de garantia sempre pensando que o inquilino não pode ser onerado em nenhuma etapa do processo de locação para mim funciona muito bem.

Multa por rescisão.

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Deve existir aqui um parâmetro favorável para você investidor e seu inquilino.

Nunca onere ou penalize de mais seu inquilino.

Eu aplico em contrato multa sobre 01 um aluguel vigente na época de rescisão.

Onde a parte que infringir terá que pagar integralmente independente do tempo decorrido do presente contrato.

Atenção Tenha calma!

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Tenha calma nesta etapa porque contratos não são celebrados pensando no que pode dar certo e sim no que pode dar ERRADO.

Contrato feito conferido por você e o inquilino é hora de assinar as 2 vias de igual teor.

Provavelmente o contrato terá mais que uma página.

Dica na página que não tiver campo para sua assinatura investidor, assine ou rubrique na lateral para não haver fraudes posteriores por parte do inquilino.

Agora o inquilino deve ir a um cartório de registro civil e reconhecer a assinatura dele por semelhança de firma que ele constituiu naquele cartório.

E você investidor também reconhecerá sua assinatura.

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Com o contrato em mãos reconhecido firma das assinaturas.

Agora é a hora do inquilino se dirigir a companhia de água e energia para transferir as contas para o nome dele.

Porque você não deve permitir que o inquilino entre no imóvel antes de transferir as contas de água e energia.

Caso o inquilino entre e não transfira as contas ele vai se acomodar porque não vai gerar débito em seu nome.

Outro agravante é que se ele vier a sair do imóvel deixando contas sem pagamento você como proprietário terá que efetuar o pagamento porque não estava no nome dele.

Caso ocorra de o inquilino sair do imóvel deixando contas sem pagamento não se preocupe desde que esteja no CPF dele.

Não se preocupe

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Pode na ocasião as companhias de água e energia, até terem interrompido os serviços por falta de pagamento por parte do inquilino.

Novamente não se preocupe desde que as contas estejam no CPF do inquilino inadimplente.

Agora o imóvel está vago com água e luz cortada simplesmente você investidor não faz nada.

Quando você alugar para outro inquilino este novo inquilino com posse do contrato se dirige as companhias.

E solicita transferência de debito dos medidores direto para o CPF do inquilino inadimplente.

Deixando assim os medidores livres de débitos podendo ser agora transferido para o nome do atual inquilino.

E você como proprietário não vai arcar com estas contas em atraso.

Conclusão não vai mais existir débitos nestes medidores, simples assim.

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Para certificar que o inquilino realmente transferiu as contas de água e energia.

Peça comprovação fornecida pelas companhias através de protocolo de transferência de nome.

Esses protocolos ficarão em sua posse arquivado junto com a sua via de contrato.
Investidor com sua via de contrato em mãos receba o valor combinado da garantia à vista em dinheiro ou deposito bancário.

Só tendo recebido o valor combinado você agora entregará as chaves para a mudança do novo inquilino.

Junto com o inquilino faça uma inspeção no imóvel através de uma lista de verificações peça para ele assinar e junte com o contrato que vai ficar arquivado com você.

Vistoria faça melhor do que a imobiliária

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A vistoria é importante porque ela vai garantir as condições do imóvel na hora da devolução.

Todos os detalhes devem constar no laudo, como pintura e vidros etc.

É importante ter o cuidado de fazer um laudo de vistoria bem feito na hora da entrega das chaves para o inquilino.

Para que na hora da devolução do imóvel, você investidor não tenha o dissabor de encontrá-lo em um estado precário.

Recebimento dos Aluguéis será feito através de boleto

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Fique tranquilo não é preciso ser pessoa jurídica ter CNPJ para conseguir fazer boletos de cobrança.

A caixa econômica federal oferece esse serviço para quem é correntista pessoa física.

Ao solicitar esse serviço você terá acesso a uma plataforma online chamada de e-Cobrança Caixa.

Onde você controlara todos os seus boletos de cobrança de aluguel de seus inquilinos.

e-Cobrança Caixa

Nesta plataforma você consegue emitir novos boletos fazer cancelamento, correção, ver extrato de cobrança, ver extrato de pagamentos.

Tudo feito por você te dando 100% de controle e no conforto de sua casa.
Quando o boleto é pago pelo inquilino o dinheiro fica na sua conta na plataforma do e-Cobrança Caixa.

Depois é transferida automaticamente para sua conta corrente da Caixa econômica.

Outras dicas, coisas que a imobiliária não faz


Dica como o reajuste do aluguel é anual.

O valor do aluguel será o mesmo durante estes 12 meses.

Você pode deixar feito 12 boletos e entregar e para o inquilino junto com as chaves.

Para que você não tenha que fazer todos os meses um boleto e enviar para ele.

Multa por atraso no pagamento do aluguel deve constar no boleto está multa já está estabelecida no contrato de locação que é de 10% por um dia de atraso mais 1% ao mês.

Técnicas para manter o inquilino no imóvel por mais tempo.

Esteja sempre pronto para ouvir reclamações e resolver problemas de forma rápida.
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Quando inquilino fechou contrato com você ele deu uma garantia em dinheiro que você terá que devolver para ele ao termino do contrato.

Então quando ele já estiver mais de 12 meses no imóvel devolva essa quantia parcelada em forma de desconto nos boletos de aluguel.

Isso fará com que ele te veja com bons olhos já que no contrato diz que ele só será restituído este valor no termino do contrato.

Exemplo: O inquilino deu 1.000,00 R$ de garantia o aluguel é de 500,00 R$ então você divide esses 1.000,00 R$ em 10 x de 100,00 R$.

Conclusão você faz os próximos 10 boletos de aluguel no valor de 500,00 R$ com 100,00 R$ de desconto que na verdade não é desconto porque você teria que devolver para o inquilino ao termino do contrato.

Mas no psicológico e no bolso do inquilino você está concedendo um desconto de 100,00 R$.

já que ele terá que pagar apenas 400,00 R$ de aluguel durante 10 meses isso faz com que ele pense muito antes de querer se mudar para outro imóvel de outro proprietário.

Seja flexível, algo que a imobiliária não pode ser

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O inquilino está no seu imóvel bastante tempo é um bom pagador.

Por algum motivo ele te comunica que este mês não tem todo o dinheiro para pagar o aluguel.

Faça com ele o seguinte acordo o aluguel deste mês vou parcelar para você exemplo em 4 x supondo que o aluguel seja 500,00 R$ então 4 x de 125,00 R$.

Logo o inquilino terá que pagar o aluguel normal do mês seguinte que é de 500,00 R$ + 125,00 R$ do parcelamento.

Sendo assim você o ajuda e não deixa de receber o que seu, apenas vai ter que esperar um pouco mais para ver o dinheiro.

Fazendo isso você cria um vínculo de respeito mútuo.

Nunca cobre IPTU, isso a imobiliária não diz

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Seja sábio embuta esse valor já no aluguel diluído entre todos os inquilinos e você não terá problemas com a prefeitura.

Porque o não pagamento de IPTU pode acarretar sérios problemas levando seu imóvel a leilão.

Porem quando o IPTU chegar mostre para eles verem que você não esta cobrando deles este valor mesmo que a lei do inquilinato os obrigue.

Assim é mais um motivo para eles o admirarem.

De tempos em tempos entre em contato com eles e agradeça por sua pontualidade pergunte se estão bem.

E deseje que eles em breve consigam conquistar seu imóvel próprio.

Parece ser uma atitude insignificante mais tem um apelo emocional muito grande reforçando o respeito deles por você investidor.

Cursos que me ajudaram muito a obter os conhecimentos técnicos.

Curso de Sketchup
Curso de auto CAD
Curso de construção sustentável
Curso de Porcelanato Líquido
Curso de gesso
Livro digital, livro Negro Dos Imóveis
Curso de avaliação de imóveis
Curso de jardinagem e paisagismo
Curso de Negócios Imobiliarios

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Obrigado por ler esse post!

Um Abraço

Sérgio Mikamura.

2 Comentários


    1. Obrigado! Vou me esforçar para sempre levar o melhor para todos que me acompanham.

      Responder

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